La deducibilità dei costi relativi agli immobili nel lavoro professionale

di Laura Bertozzi - 18 novembre 2013

Dopo aver affrontato in modo generale la deducibilità dei costi per i titolari di reddito di lavoro autonomo, vediamo ora se e quali costi possono partecipare alla determinazione del reddito per quanto concerne gli immobili, sia relativamente al loro acquisto e quindi la loro eventuale partecipazione al reddito dell’esercizio attraverso le quote di ammortamento, sia per quanto riguarda le spese per il loro utilizzo.

Un’altra importante differenza si riscontra a seconda che l’immobile sia strumentale, vale a dire ad esclusivo utilizzo professionale, oppure la fruizione sia promiscua e quindi se ne avvantaggi anche la sfera privata personale o familiare.

È interessante notare che, a differenza del reddito d’impresa, per il quale ai sensi dell’articolo 43 comma 2 Tuir gli immobili sono strumentali per natura, per i professionisti la strumentalità è legata all’effettivo utilizzo del bene e quindi anche un immobile accatastato come civile abitazione, se utilizzato come ufficio è a tutti gli effetti strumentale, così come la cantina che abbia le funzioni di un archivio. Proprio a norma del citato articolo 43 infatti “si considerano strumentali gli immobili utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’arte o professione”.

In merito ai costi di acquisto va detto che la disciplina ha subito diverse modifiche per cui, a seconda dell’anno di acquisizione, le quote di ammortamento sono o meno deducibili. Per gli immobili acquisiti nel triennio 2007-2009 il costo da considerare ammortizzabile è pari al prezzo di acquisto, decurtato di un 20% (anche nel caso di acquisizione in leasing), da considerarsi valore dell’area sottostante all’immobile stesso.

 

Periodo di acquisto o costruzione

Deducibilità dei costi

Entro il 14 giugno 1990

Deduzione delle quote di ammortamento maturate a partire dal 1985

Dal 15 giugno 1990 al 31 dicembre 2006

Nessuna deduzione degli ammortamenti né della rendita catastale

Ammortamento e/o canoni leasing immobili strumentali

Deducibilità consentita solo per acquisti effettuati nel triennio 2007-2009 ridotta a un terzo

Leasing beni immobili strumentali

Deducibilità ammessa per un periodo non inferiore alla metà del periodo di ammortamento corrispondente al coefficiente stabilito nel D.M. 31/12/1998 con un minimo di otto anni e un massimo di quindici anni

Ammortamento e/o canoni leasing immobili strumentali

Deduzione del costo complessivo dei fabbricati strumentali assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che costituiscono pertinenza

Spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione sostenute ante 1° gennaio 2007

 

Deducibili in quote costanti nel periodo di imposta in cui sono sostenute e nei quattro successivi

Spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione sostenute post 1° gennaio 2007

Se sono incrementative del costo dell’immobile sono deducibili seguendo i medesimi criteri di deducibilità previsti per le quote di ammortamento dell’immobile a cui si riferiscono.

In caso contrario si deducono nel periodo di imposta di sostenimento, nel limite del 5% del costo complessivo di tutti i beni materiali ammortizzabili quale risulta dall’inizio del periodo di imposta, mentre l’eccedenza è deducibile in quote costanti nei cinque periodi di imposta successivi.

 

Nel caso invece in cui si sia proprietari di un immobile utilizzato ad uso promiscuo i costi di acquisizione si deducono con la seguente modalità:

 

Immobili ad uso promiscuo di proprietà

Deducibili al 50% della rendita

Immobili ad uso promiscuo in locazione o leasing

Deducibili al 50% del canone

 

Per quanto concerne invece le spese sostenute per l’utilizzo degli immobili, la deducibilità è integrale nel caso in cui l’immobile sia strumentale, mentre dei distinguo sono doverosi nelle more di un uso promiscuo.

Infatti, se il professionista ha lo studio solo nell’immobile che usa anche come abitazione oppure detiene altro immobile strumentale ma in un altro Comune, può dedurre il 50% delle spese di gestione dell’immobile ad uso promiscuo, a prescindere dalla vicinanza o meno dei Comuni nei quali sono situati i due immobili.

Dunque per godere della deducibilità ancorché parziale del bene utilizzato promiscuamente, ai sensi dell’art. 54 Tuir, devono ricorrere due requisiti per l’altro immobile a disposizione:

  • deve trovarsi in altro Comune;
  • deve essere strumentale.

Allo stesso modo, laddove il professionista abbia a disposizione più immobili strumentali in Comuni diversi, spetta la deduzione integrale delle spese sostenute.

Merita un cenno il caso dell’immobile utilizzato da più professionisti, non riuniti in associazione o in società, ma che condividano solo le spese. In questo caso se non è raro il fatto che il contratto di locazione sia intestato a tutti, è altrettanto usuale che le utenze facciano capo interamente all’uno o all’altro e vi è quindi la necessità di ripartirne i costi e di renderli fiscalmente imputabili a tutti i sostenitori delle spese, visto che tutti vi contribuiscono e quindi l’intestatario può dedurre solo la quota parte di sua spettanza.

Per questo tipo di spese il professionista emetterà fatture per la parte pagata dai colleghi in modo che la differenza fra la fattura intestatagli e quella o quelle emesse nei confronti degli altri professionisti corrisponda alla quota realmente a suo carico.

La Circolare 58 del 18 giugno 2001 ci fornisce le modalità operative: “Il riaddebito, da parte di un professionista, delle spese comuni dello studio utilizzato da più professionisti non costituiti in associazione professionale, da lui sostenute, deve essere realizzato attraverso l'emissione di fattura assoggettata ad IVA. Ai fini reddituali, le somme rimborsate dagli altri utilizzatori comportano una riclassificazione in diminuzione del costo sostenuto dal professionista intestatario dell'utenza”.

La fattura di riaddebito non genera un componente positivo di reddito visto che non si tratta di un compenso in denaro o in natura, ma si tratta di una doverosa riduzione di costi tanto che, mentre il professionista che riceve la fattura dal collega potrà dedurre il costo solo nell’esercizio di effettivo pagamento della fattura di riaddebito, in ossequio al principio di cassa, l’intestatario della fattura di utenza, in ossequio al criterio dell’inerenza non potrà dedurre integralmente la spesa finché non riceve il pagamento della quota non di sua spettanza. 

Clicca di seguito per leggere anche Le deducibilità dei costi nel lavoro professionale.

 
Laura Bertozzi

@bertozzicom

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