Cedolare secca al 15% per i contratti di locazione a canone concordato

di Stefano Setti - 19 settembre 2013

Così come stabilito dall’art. 4 del D.L. n. 102/2013 (pubblicato sul SO alla GU n. 204 del 31 agosto 2013 - c.d. Decreto Imu -), già a decorrere dal periodo d’imposta in corso al 31 dicembre 2013, l’aliquota della cedolare secca per i contratti a canone concordato (per tali contratti, il corrispettivo viene pattuito in base ad alcuni criteri stabiliti in accordi stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari) passa dal 19 al 15%. Tale modifica di percentuale della cedolare secca, ovvero dell’imposta sostitutiva dell’Irpef sui redditi da locazione degli immobili ad uso abitativo, dovrebbe rendere ancora più conveniente il regime ad imposizione sostitutiva rispetto a quello ordinario, sia per i contratti già in essere alla data di entrata in vigore della disposizione, sia per quelli che verranno stipulati nel prossimo futuro. 

Attenzione il Decreto Imu è intervenuto unicamente sulla percentuale della cedolare secca con riferimento ai contratti a canone concordato e non anche per quelli a canone libero. Ne consegue che la cedolare secca per i contratti a canone libero rimane fissata nella misura del 21%.

 

Il caso

Contratto di locazione a canone concordato annuo stipulato nel 2012 per 7.000 euro

  1. Per il 2012, con imposta sostitutiva del 19% erano dovuti 1.330 euro
  2. Per il 2013, con imposta sostitutiva del 15% sono dovuti 1.050 euro

Si ricorda che i soggetti che possono optare per la “cedolare secca” sono unicamente le persone fisiche, soggette ad Irpef, che percepiscono canoni di locazione di immobili ad uso abitativo ed eventualmente, insieme all’immobile, le relative pertinenze.

Soggetti che possono “optare” per la “cedolare secca”

Soggetti esclusi dall’opzione

Le persone fisiche che percepiscono redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo non effettuate nell’esercizio dell’impresa arti e professioni. E più precisamente:

  • il proprietario,
  • il titolare del diritto reale di godimento (es. superficie, enfiteusi, usufrutto), delle unità immobiliari ad uso abitativo.

 

Attenzione così come stabilito dal provvedimento direttoriale del 7 aprile 2011, nell’art. 1 (punto 1.2) “l’opzione può essere esercitata relativamente a ciascun immobile ad uso abitativo locato per finalità abitative e relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione”.

 

Attenzione oltre alla tipologia abitativa è richiesta anche la “finalità” abitativa.

 

 

  • Le società di persone;
  • i soggetti Ires
  • enti non commerciali.

 

Attenzione La società edile che effettui la locazione di un immobile abitativo (anche ai propri dipendenti) è esclusa dalla possibilità di optare per la cedolare secca.

 

Persone fisiche che concedono in locazione un immobile a uso abitativo nell’esercizio di impresa arti e professioni.

Esempio

Un imprenditore individuale che concede in locazione un immobile A2 considerato un patrimonio di cui all’art. 90 del Tuir non può optare per la cedolare secca.

Non è possibile optare per la cedolare secca per gli immobili ad uso abitativo oggetto di proprietà condominiale. L’amministrazione è giunta a tale conclusione vista la particolarità delle regole di gestione delle parti comuni e al fatto che i contratti sono usualmente stipulati e registrati dall’amministratore utilizzando il codice fiscale del condominio.

Nessun chiarimento è stato fornito circa la possibilità di accedere al nuovo regime da parte delle società semplici. Ma partendo dalla considerazione che la circolare n. 26/E ha affermato che l’opzione per il regime della cedolare secca è riservata alle sole persone fisiche, ne deriva che le società semplici non vi possono aderire.

Si tenga presente che l’opzione alla “cedolare secca” può essere effettuata unicamente per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo (categoria catastale A, escluso A10) locati per finalità abitative e le relative pertinenze, anche se di durata inferiore a trenta giorni nell’anno. Pertanto sono esclusi gli immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati ad uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa (ad esempio come uffici o negozi), nonché le unità adibite ad uso promiscuo. Inoltre, sono compresi gli immobili per i quali sia stata presentata domanda di accatastamento nella categoria catastale A (escluso A10).


Stefano Setti

 


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STEFANO SETTI

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Dottore commercialista in Milano, ha svolto attività di consulenza fiscale in materia di imposte indirette per studi di primaria importanza, sia nazionali che internazionali. Attualmente svolge funzioni di assistenza e rappresentanza in materia tributaria per svariate società, nonché per professionisti che operano nel settore edile.

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