Come mi riprendo la casa (ce lo chiede l’Europa?)

di Morena Ragone - 14 marzo 2016 - Google +

Un primo timore: quello che bastasse il ritardo nel pagamento di 7 rate, anche non consecutive, per consentire alla banca di aggredire direttamente l’immobile, dato in garanzia al momento dell’accensione del finanziamento per l’acquisto, e di vederlo vendere senza necessità di attivare le normali procedure esecutive immobiliari, e quindi passare dai Tribunali competenti per territorio.

Che a nulla sarebbe valso l'obbligo di distribuire al proprietario l’eventuale surplus del ricavato della vendita, dal momento che nulla avrebbe vietato agli istituti di credito di vendere l’immobile sottocosto, pur di monetizzare subito e rientrare della propria esposizione creditoria.

E con un’aggravante ulteriore: la possibilità che tale clausola venisse inserita nei mutui già stipulati.

Al di là delle notizie, costantemente allarmistiche, diffuse dagli organi di stampa, proviamo a vedere esattamente cosa prevede il testo in corso di approvazione, a chi si applica, come  e perché.

 

CE LO CHIEDE L’EUROPA

La norma di cui tanto si è parlato è contenuta nell’atto del Governo n. 256 all’esame della Commissione Finanze della Camera, precisamente nel futuro articolo 120-quinquesdecies del D.Lgs. n. 385 del 1 settembre 1993, il “Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia”, il conosciuto come “Testo Unico Bancario” o Tub.

Il nuovo articolo in questione dà attuazione all’articolo 28 della Direttiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo e del Consiglio del 4 febbraio 2014 “in merito ai contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali e recante modifica delle direttive 2008/48/CE e 2013/36/UE e del regolamento (UE) n. 1093/2010”, il quale, in merito a “Morosità e pagamenti”, dispone che: “1. Gli Stati membri adottano misure per incoraggiare i creditori ad esercitare un ragionevole grado di tolleranza prima di dare avvio a procedure di escussione della garanzia.

2. Gli Stati membri possono imporre che, qualora al creditore sia consentito definire e imporre al consumatore oneri derivanti dall’inadempimento, tali oneri non siano superiori a quanto necessario per compensare il creditore dei costi sostenuti a causa dell’inadempimento.

3. Gli Stati membri possono consentire ai creditori di imporre oneri aggiuntivi al consumatore in caso di inadempimento. In tal caso, gli Stati membri fissano un limite massimo per tali oneri.

4. Gli Stati membri non impediscono alle parti di un contratto di credito di convenire espressamente che la restituzione o il trasferimento della garanzia reale o dei proventi della vendita della garanzia reale è sufficiente a rimborsare il credito.

5. Se il prezzo ottenuto per il bene immobile influisce sull’importo dovuto dal consumatore, gli Stati membri predispongono procedure o misure intese a consentire di ottenere il miglior prezzo possibile per la vendita del bene immobile in garanzia.

Se a seguito di una procedura esecutiva rimane un debito residuo, gli Stati membri assicurano che siano poste in essere misure intese a facilitare il rimborso al fine di proteggere i consumatori”.

Vero, quindi, che la “richiesta” è giunta da Bruxelles - nel senso che, interpretando, come ogni direttiva va recepita entro 2 anni - ma è altrettanto vero che nella normativa comunitaria non c’è traccia alcuna dei vituperati 7 mesi.

Oltretutto, è altrettanto evidente dalla lettura del testo che lo scopo delle disposizioni è esattamente contrario a quello veicolato dai mezzi di informazione: garantire ai consumatori europei che le Banche esercitino quello che viene definito “un ragionevole grado di tolleranza” prima di avviare le procedure esecutive.

Ora, ovvio che il problema in Italia assume una veste differente: da noi, le procedure esecutive durano anni, e questa lentezza giudiziaria avvantaggia il debitore, il moroso, l’inadempiente.

È un estremo che la norma Ue - che si basa su un criterio di media efficienza, a noi estraneo - non contempla.

Eppure, a ben guardare, il riferimento alle 7 rate di ritardato pagamento è già contenuto nella normativa in vigore, e precisamente nel comma 2 dell’art. 40 dello stesso decreto legislativo, il quale dispone che “la banca può invocare come causa di risoluzione del contratto il ritardato pagamento quando lo stesso si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive. A tal fine costituisce ritardato pagamento quello effettuato tra il trentesimo e il centoottantesimo giorno dalla scadenza della rata”.

La disposizione, quindi - mi prendo la casa se per 7 volte ritardi il pagamento - esiste già: quello che crea il cortocircuito è il collegamento con la possibilità di aggredire direttamente il bene, nuova nel nostro ordinamento, che, ad oggi, conosce la normale procedura di pignoramento immobiliare.

Se qualcosa andava modificato, quindi, era l’articolo 40.

 

A CHI SI APPLICHERANNO LE NUOVE DISPOSIZIONI

Qui i maggiori timori: le nuove norme, a detta del Governo - e seppure nella forma modificata negli ultimi giorni a seguito della sollevazione popolare - si applicheranno solo facoltativamente, e non toccheranno i contratti in essere e le surroghe. Inutile constatare quanto, in sede di contrattazione con un Istituto di Credito, si possa quasi parlare di contratto per adesione, dal momento che è praticamente nulla la possibilità del consumatore di rifiutare le condizioni imposte dall’Istituto. Salvo cambiarlo.

 

MA ALLORA, COME SARÀ LA NUOVA PROCEDURA?

Le modifiche introdotte negli ultimi giorni prevedono che la nuova procedura “semplificata” scatti al mancato pagamento/ritardato pagamento di 18 rate del mutuo.

L’allungamento del precedente limite di 7 mensilità è stato richiesto - a detta dei proponenti le modifiche - per equiparare la nuova disciplina a quella prevista per la moratoria bancaria, istituto poco conosciuto e poco amato dalle banche.

In merito, qualche dubbio mi viene: se è totalmente legittimo richiedere la moratoria agli istituti che hanno aderito all’accordo Abi sul credito e, quindi, legittimamente sospendere il pagamento delle rate per 12/18 mesi, perché al 19esimo l’immobile dovrebbe poter essere soggetto a procedura di vendita semplificata da parte dell’istituto di credito?

Detto in altro modo: chi mai chiederà più di aderire alla moratoria, se al 19esimo mese scatterà la procedura semplificata?

 

MA È DAVVERO COSÌ TERRIBILE?

Lo scorso 9 marzo, la Commissione ha espresso parere favorevole condizionato a garanzie di equilibrio e contemperamento di interessi, con le modifiche che abbiamo succintamente esaminato nell’articolo, e alle quali vi rimando.

Al di là di specifiche situazioni - che, come abbiamo visto, possono già essere tutelate dalla disciplina vigente - la previsione normativa mira a garantire una maggiore regolarità nei rientri: non parliamo necessariamente dell’effetto pressione della spada di Damocle/perdita dell’immobile, quanto della possibilità di aggredire i morosi evitando le eterne procedure giudiziarie - in questo senso, i 7 mesi vigenti avrebbero funzionato meglio - con conseguenti risparmi di spesa anche per i cittadini, soprattutto se in regola con i pagamenti.

Chiaramente, il meccanismo potrà funzionare se l’Abi sovrintenderà davvero e se l’intera procedura resterà una facoltà, senza essere imposta al consumatore a solo vantaggio del più forte, e senza beneficio alcuno.

 

Morena Ragone

@morenaragone


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MORENA RAGONE

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Giurista, dottoranda di ricerca presso l’Università di Foggia, ha esercitato come avvocato per molti anni. Studiosa di diritto di Internet e delle nuove tecnologie, diritto d’autore, informatica giuridica, eGovernment, Open Govenment e Open data, ha approfondito le problematiche giuridiche connesse alla rete e ai nuovi media ed alla tutela e al trattamento dei dati personali. E’ docente e relatrice in convegni di settore e formatrice per la pubblica amministrazione ed il settore privato. Pubblica articoli di approfondimento sui quotidiani giuridici online Altalex e LeggiOggi, su ForumPA, Pionero e MySolutionPost. E’ co-fondatrice dell’Associazione Wikitalia e tra i promotori degli Stati Generali dell’Innovazione, della quale è anche membro del Direttivo. E’ componente del Comitato degli Esperti in Innovazione di OMAT360, membro del Comitato Scientifico della Scuola per giovani amministratori YPBPR - Youth Politician’ Best Practice - e della collana di ebook “Cambiamo Modello” di SGI/Garamond, nonchè componente del comitato di redazione delle riviste “Documento Digitale” e “eCloud”. E’ consulente giuridico per Stati Generali dell’Innovazione e IWA Italy. Attualmente lavora come responsabile di Azione del Fondo Europeo di Sviluppo Regionale presso la Regione Puglia.

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